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成本優化攻略!外立面降本不降質,打造利潤護城河!

發表時間:2021-03-09 09:56

當房企普遍提出“有質量增長”時,面對國家調控政策的銷售限價以及土拍限價時,如何實現盈利增長,對于地產企業可發揮空間就在建安成本優化與管理費用優化上,如下圖公式。

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讀懂了上述公式,我們就不難理解,近兩年來房企在組織上的大動作——裂變與合并,只為降低管理費用提升人均效能。

組織的調整,對于企業的利潤增長的不會產生太大的變量,我們可以把組織的裂變與合并理解為“為戰略服務,加強內部的協作效率以及決策質量而做出的改變?!?/span>

在同一地段,房子能否好賣,不同房企之間的競爭就體現在建安成本的管控水平上,這成為了企業贏得市場的核心競爭力所在。對此,華潤置地早已經洞察到建安成本精益化管控的重要性,并進行了深入的研究與探索。

建安成本管理中的三大漏洞

消除浪費、消除波動、消除僵化

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1、消除浪費:

1)因第三方設計公司的精細化設計能力低,導致施工圖存在成本浪費;

2)習慣了通過提高產品配置標準得到銷售高溢價,建安成本與售價、產品線尚未形成匹配性管理對應關系,存在“高品質=高配置”、“高品質=高成本”的理解誤區。在市場下行時期,更重新檢討建安成本與客戶關注重點的匹配度,避免過高配置出現營銷失靈。

具體表現:外立面高配置-開大窗、多線條、高檔外墻裝飾;公共區域高配置-電梯廳高標準裝修;戶內高品質-高層高、豪華裝修;設計變更較多。

3)規模效益未得到有效發揮:產品標準化程度不高;管理標準化尚未成熟;戰略采購和集中采購組織能力不強。

2、消除波動:

成本與招采管理水平高低不一、技術含量指標離散度波動較大、目標成本與動態成本、結算成本波動大。

3、消除僵化:

過度依賴外部力量而自身能力不足、缺乏分供商雙贏合作機制導致事后索賠額很高、戰略及集采比例不高。

影響建安成本水平的因素分析

形成設計標準與采購標準雙循環

技術標準是基礎管理,包括結構指標、單體指標、功能性指標;產品標準彰顯專業能力,包括客戶敏感點的梳理以及圍繞客戶敏感點的產品標準及材料選擇,建立與產品線的匹配性;采購能力體現組織效率,包括戰采、集采、區采等。

要想實現建安成本最優化,離不開技術標準、產品標準、采購能力這三項的相互支撐,缺一不可。


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技術標準與產品標準是設計標準化的組成部分,形成產品系建造標準。產品系建造標準指導采購選型標準化,關鍵動作包括戰略采購、集中采購及城市公司零星采購等,最終形成戰略供方名錄下的成本控制標準。

同時,采購能力的強弱又會反向賦能前端設計標準化,通過整合供應鏈賦能標準化制定,采購標準滿足客戶需求。

這其中,很難的就是產品定位匹配客群定位。即前文所講,產品線尚未形成匹配性管理對應關系,存在“高品質=高配置”、“高品質=高成本”的理解誤區。


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建安成本的優化,通過后端壓低供應商采購價格,在這一點上已經輕車熟路,實質上讓利的增長空間有限而且會導致供應商的合作意愿降低。而在前端產品標準上實現精細化的設計選型,更有利于合理降低建安成本。

俗話說,上策銅以金賣;中策銅以銅、金以金賣;下策金以銅賣。地產企業要想實現上策銅以金賣,就需要在建造標準的設計選型上具備一雙火眼金睛。

經濟指標成本敏感度分析

破解建安成本之困,打造核心競爭力

華潤置地在進行建安成本優化分析之中,通過外飾面工程、結構工程、園林景觀、外窗工程、電梯廳裝修、大堂精裝工程這六大敏感度指標對比,外飾面工程的敏感性很高,如圖所示。接下來,我們以外飾面工程為例進行解析產品系的建造標準優化。

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常規的做法是門頭、基座、基座以上部位、陽臺、露臺、屋面、連廊、空調百葉內、線條等根據項目的售價匹配不同的產品及工藝,比如石材、仿石漆、真石漆、彈性涂料等。其實,這種做法無法拉大項目成本的差距形成核心競爭力。

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宇畫水包水仿石漆-綠城別墅項目應用效果

綠城的外立面在行業有口皆碑,綠城也是在國內最先使用仿石漆的地產之一。但為什么綠城的仿石漆項目外立面會得到行業的認可,多數地產使用了仿石漆之后,而抱怨增加了成本卻沒有達到預期的效果?

在和宇畫閻總的行業探討中,了解了這其中的道理:關鍵是定位和選擇的問題。

定位問題:一個項目在考慮選用仿石漆時,實際上地產商已經有了明確的定位。要么是外立面升級提升樓盤形象,要么是替代干掛石材降低成本。仿石漆自身是可以實現這兩種要求的,最終成敗完全取決于定位的堅持和執行情況。

第一種提升外立面檔次:對于成本執行確實有難度,提升就意味著要增加成本,在各地限價的大政策環境下,成本絕對是不能超支的,這是地產管理的紅線。所以就會出現在仿石漆招標時,一味地的壓縮成本,最終形成了,花了比真石漆價格高的成本,做出來的效果不但沒有提升、反而下降了。這個黑鍋如果直接扣在成本頭上,實在是有點冤。在預算不超的情況下,提升外立面形象檔次,這個是需要各個部門、甚至是領導層協作一起來完成的。外立面定位提升檔次,就意味著成本必須要增加,但項目的總成本不能提高,那就需要設計優化,隱蔽部位,如果女兒墻內側、空調欄柵等部位使用很便宜的平涂產品,線條造型等是否具備優化的空間,其他隱蔽工程是否可以調整方案來降低成本?設計優化-領導拍板-成本執行,給足了成本外立面的預算空間,如果再做不好,那就應該成本挨板子!

第二種替代干掛石材:仿石漆替代干掛石材,按照最高的標準要求,成本僅僅是干掛石材的1/5-1/6,所以,這種情況重心一定是在品質上,一定是找國內最優秀的施工商,最具特色專業高仿石漆廠家,類如宇畫;而且成本價格上,絕對不能設定什么條條框框的低價中標形式,涂料生產和施工的貓膩太多,殺價就是殺品質,如果管理層沒有這個權限和魄力,那就不要考慮石材替換,因為結果多數是很糟糕的。

選擇問題:選擇對的,不選擇錯的!這個說法好像很傻,的確,在開發商現實的供應商選擇過程,確實存在這種傻傻的做法。跟風、抓大,這是很多地產商包括多數行業采購習慣性的做法。跟風、抓大不容易觸碰原則問題,對領導層好交待,出問題,有大品牌的光環罩著,有市場的一致行為作為托辭;跟風、抓大也是采購執行人對行業不了解、未進行深入市場調研所造成的,對于未知和不夠甚知的,只能跟風、抓大,參考市場的常規做法。殊不知,仿石漆、特別是高仿石漆,并非屬于通貨產品,選擇供應商不在于大,在于精、在于專業。

我們來分享一下,定位合理、用心選擇的開發商,最終獲得的成功的案例效果:

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宇畫仿石灰石涂料-綠城別墅項目應用效果

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宇畫仿石灰石涂料-綠城別墅項目應用效果

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                                     宇畫水包水仿石漆-得力別墅項目應用效果

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                                           宇畫水包水仿石-得力高層項目應用效果

宇畫2014年品牌成立,15年仿石漆開始在綠城項目得以應用,那是在綠城很輝煌的發展階段,宋衛平何等人也,對品質的追求可以說是地產界教父級人物。宇畫當時初出茅廬,憑借的就是專業技術和品質的對標,相比所謂的一線大品牌,那就是一只隨時會被大象踩在腳下的螞蟻,而綠城選擇了宇畫。

得力地產,在行業可謂是名不見經傳的一家地方型房產,可樓盤的銷售數據和溢價能力絕對的碾壓百強地產。合理的定位,成就的得力。目前得力開發的所有樓盤,裙樓全部使用的是干掛石材,上面全部是仿石漆替代干掛石材和金屬漆替代鋁板工藝,在我所見的所有地產項目外立面,得力項目的產品應用很成功,可謂是精準定位、完美替代,效果甚至超越了鼎盛的綠城時代。

市場不乏優秀的標桿企業,在學習甚至是模仿的工程中,就要打開胸懷,坦然的去擁抱哪些好的做法和思路,絕不能循規蹈矩、東施效顰,這樣不但無法實現成本的優化,反而勞民傷財。破局點就是要學習優秀的企業,堅持定位和選擇的初心,無論是設計、成本、招采還是領導層,敢于去拍板定奪和責任擔當。

結語

土地、產品、客戶三者之間如何匹配統一,落實到末端就是產品選型的適配性,讓項目既叫好又叫座。

設計階段影響建安成本的70%以上,圍繞客戶的敏感度進行優化,摒棄傳統的“高品質=高配置”、“高品質=高成本”的錯誤理解,你才有可能具備開放心態,納入優質的靠譜的供應商。


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