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集采案例解析:外墻涂料這么招標,供應商會被你拿捏死死的!

發表時間:2021-06-25 17:06



作者:黃泰陽

地產企業進行外墻涂料招標時,一般都會采取雙包模式,即材料+施工都簽給廠家,這是因為涂料作為半成品,終上墻后的效果好壞,能夠統一責任主體來追責,而不至于材料商與施工商相互推諉,終不了了之。

我曾在《大揭秘!房企集采時,那些不為采購人所知的坑》一文中明確指出,涂料銷售的賣法可為五花八門,有按噸賣、有按桶賣、有按升賣、有按公斤賣、還可以按平米賣……總之,這給招采人員價格分析、橫向對比帶來的困難。另外,由于雙包合作模式中的弊端,報價的不負責施工落地,也讓廠家在報價時有了違規操作空間。

那么,針對上述問題該如何解決呢?

企業強調管理紅利,對于招采人員而言如何拿捏住供應商的七寸實現降本增效,著實成為一項品類精細化集采的重要課題。

精細化集采除了能夠讓采購人員招到適配的供應商之外,還有利于項目落地時對于供應商的管控,讓甲方占據更有利的主動權。其實,這些業務痛點都藏在前期《綜合單價分析表》中。

本期,來自《地產采購內參》專家顧問團上海宇畫實業CEO閻明珍老師為你解析——《涂料招標綜合單價分析表》背后的管理秘密及管理手段,教你識別外墻涂料集采中的坑。

善用業務工具表

教你用《綜合單價分析表》守住質量

外墻涂料作為一個大品類,招采部門尤其重視,主要是因為施工面積大、集采金額高、品質溢價強、交叉界面多。

前文所述,外墻涂料集采存在著報價混亂、雙包模式帶來的施工質量問題,其實在集采招標時用好《綜合單價分析表》,能夠提前規避很多問題,諸如偷工減料、不平衡報價、節點結算、變更簽證、管理失控等。

其實,房企都在使用《綜合單價分析表》,但有些房企在應用過程中存在著一些缺陷。下面是一家百強房企的《綜合單價分析表》,分為材料部分與施工部分。如圖所示:

水包水多彩涂料綜合單價分析表(材料)

序號

內容

包裝                           (kg/桶)

單價                      (元/kg)

涂布率                    (kg/m2)

單價                 (元/m2)

備注

1

膩子






2

封底漆






3

中層漆






4

主材漆






5

罩光漆






6

輔料






7

管理費   %(自報)



A

材料不含稅綜合單價(1+2+3+4+5+6+7)



B

材料單獨采購增值稅13%(A*13%)



C

材料單獨采購含稅綜合單價(A+B)



D

雙包增值稅9 %(A*9%)



E

雙包含稅綜合單價(A+D)



水包水多彩涂料綜合單價分析表(施工費)

序號

項目內容

單價(元/m2)

備注

別墅

洋房

高層

1

人工費





2

吊籃





3

水電費





4

措施費等其它





5

管理費(自報)





A

施工不含稅綜合單價(1+2+3+4+5)





B

增值稅率9%(A*9%)





C

施工含稅全費綜合單價(A+B)





從整體框架來看,該地產將材料與施工分開設置相對比較科學。一是分開報價,后續項目執行材料和施工單獨或者合并都比較靈活;二是施工中按照建筑類型區分為:別墅、洋房、高層細分報價,對于供需雙方都比較合情合理。

同時,閻明珍老師也指出,材料分析表缺少了細項科目,即每道涂層、施工遍數、廠家材料名稱、具體型號等,這會不利于后續現場管控以及容易造成后期拼價格時將材料偷梁換柱。

另外,施工單價分析表僅僅列分了人工、吊蘭、措施費等專項,最終形成的是整個涂層的施工總費用。涂層總費用應該按照涂層列明費用,比如膩子層施工費是多少,底漆層施工費是多少。

閻明珍老師表示,在實踐之中,很多項目會遇到可以減少涂層的情況,比如雨水管,不需要批刮膩子,通過這樣的細化報價管控,正好可以規避集采時不了解各單項目具體情況的一個舉措,減少成本浪費。

涂層報價,工程節點費用容易結算,為項目現場的工程量計算以及款項支付減輕了工作量。還有些項目可能會遇到特殊情形,比如中施工單位退場,個別項目臨時封盤等,采取按涂層分開報價,這些都規避了結算時扯皮。

通過《綜合單價分析表》,將來開發商價格調取、后期匯總比價,都會更加清晰,便于發現一些不均衡報價等問題。

同時,招采人員要注意,在集采實踐過程中,采取二輪談價時,建議直接總價下浮,得出個總價,而應該總價下浮標了,一定要進行組價表重新下浮計算。否則,會不利于后期的項目結算、涂層變化、節點結算、分項簽證等。

集采過分注重集權

集中采購,區域差異化選擇才是正道

目前開發商集采,都是由集團統一招標,統一定價,統一確定供應商,這種權利集中到總部沒有問題,但全國一致化就存在問題。我們還是拿外墻涂料的集采來舉例:

集采確定了2-3家涂料品牌,服務于全國在建項目。這里存在幾個問題,需要集團的領導和各區域項目的管理層共同思考。

1. 確定的2-3家,真的可以有效的服務于全國市場么?即使選擇的是一線品牌,服務網絡很多,涂料有運輸半徑的要求,大品牌的生產真的能覆蓋全國么?告訴你實情就是:為了滿足全國性集采的材料供應,大品牌有60%以上的材料是代工廠出來的。區域性的涂料品牌更加珍惜集采合作機會,產品也更是貨真價實,服務的時效性也更快!

2. 外墻涂料集采,多數是包工包料的形式,而施工單位都是由涂料廠家提供,出現的狀況就是,涂料廠家提供大的施工單位,大的施工單位要不停的跨區域經營落地;而以往區域公司用的比較好、比較熟悉的施工單位都無緣與集采再合作,項目的施工質量和配合一直處于不斷的摸索和磨合中......區域公司更懂、更了解什么樣的施工單位很合適!

3. 中國的區域遼闊,城市等級也分為一、二、三、四線城市,同時項目也分為不同的檔次定位,全國統一定價,真的可以滿足所有區域和所有定位檔次項目的使用么?比如水包水多彩,集采的價格戰是做不出高質量的外立面效果的,本來90多就可以做出干掛石材的效果,可以實現一個精品樓盤的定位,但集采里沒有高標準定價,只能逼著區域公司把項目質量做低,或者干脆選用干掛石材!

圖片1000.jpg

【宇畫多彩仿石漆-精品仿干掛石材立面效果】

地產采購內參顧問團的閻明珍給予的意見如下:

1. 外墻涂料集采,由集團總部統一牽頭、統一招采、統一落實;

2. 集采確定2-3家全國性品牌,改為以區域為單位,確定區域性2-3家品牌,前期由區域公司推薦,集團統招確定;

3. 廠家帶施工單位,改為由區域公司集中推薦,再由廠家認定和綁定;

4. 集采產品和價差,采取差異化定位,比如針對不同檔次的項目,不同區域的項目,同一產品設定不同標準、不同檔位價格,區域公司可以根據樓盤售價標準匹配選用產品。

抓住七寸質量管控七寸

涂層、涂布率是埋雷重災區

沒有談不下來了的價格。對于招采人員而言,有100種談價方式。但帶給招采人員最大的挑戰是,如何守住質量,把控品質才是當下管理紅利時代所面臨的最大挑戰。

三分材料七分工,對于非專業人士,很難辨別外墻涂料質量好壞。

由于涂料上墻還需要一段時間檢驗,最終發生質量問題,多數還是開發商買單。開發商最多的管控手段便是把原來的供應商品牌拉入黑名單,但新一輪供應商,也同樣面臨這種不確定性,只能周而復始的不斷試錯。

那么問題來了,如何降低集采風險?

閻明珍老師表示,由于招采人員的不專業,供應商在投標過程中容易鉆空子。對于招采人員而言,需要在招標文件中鎖定一些技術指標,盡量避免供應商投保取巧。

外墻涂料,大部分的質量問題,都是因為施工過程偷工減料造成的。投標過程中,供應商很容易埋雷的地方是涂層和涂布率。

如何保障涂布率和涂層厚度的設置比較合理?

對此,宇畫CEO閻明珍對于開發商的招標管控給出了兩點的建議做法

一是招采人員事先掌握合理的涂層及涂布率標準,限定涂層和涂布率,供應商只填報公斤單價。

二是供應商自報涂層和涂布率,對于不合理填報的供應商,不給調整的機會直接出局。

不少廠家會跟招采人員說,每家的產品不同,涂層、涂布率也不同。其實,這都是套路,自身留退路。常規涂料產品,即使每個廠家配方有區別,差異也不會太大,有一個合理的波動范圍。

為了加深理解,閻明珍老師舉例說明:

A、涂層

多彩仿石漆,常規的涂層是:膩子+透明底漆+有色中涂+多彩主材+透明面漆

有的廠家會強調因為配方,透明底漆和有色中涂可以二合一,省成本、節省工期。略懂涂料配方的人都知道,這種做法風險是非常大。底中合一自身配方難度不說,對施工環境要求是非常高的,膩子質量要足夠好,而且保養的時間要足夠長,快周轉狀態下的房地產開發,那個項目不是在拼命的趕工期?所以,招采人員不能自己給自己埋雷!針對這樣的供應商,建議直接否定踢出局!

B、涂布率

保證質量效果,真石漆合理的涂布率要達到3~3.5公斤。有的廠家承諾2.5-2.7公斤也能實施,表面上是技術高明,實際是偷工減料的小心思在作怪;還有的廠家表示,自家的真石漆必須要4公斤才行,那就配方質量太差,乳液含量少,砂級配不合理,噴涂時落砂太嚴重了。供應商拼命的降低涂布率,為什么?開發商一味的要求降價、低價......

涂布率,很多廠家的宣傳冊都會有注明,大部分為合理的。但投標時,就會突然調整很多,尤其是在價格大戰時。供應商拼命的降低涂布率,為什么?開發商一味的要求降價、低價......

結語

品類研究是房企開展集采招標的必經之路!

當前,涂料行業的應用技術相對比較成熟,而且上游原材料也很雷同,國產涂料品牌的強勢崛起,外資品牌與民族品牌如何選擇?面對幾千家的國產涂料品牌,又該做何選擇?著實考驗采購人員的選型水平。

宇畫CEO閻明珍老師表達了一個觀點,房企需要根據自身項目的定位,選擇適配的涂料品牌廠家,以項目質量定位要求選擇相應產品線有優勢的供應商,而不應以銷量大小確立供應商;但現狀是,多數招采人員向來是扯著知名品牌這張大旗,照搬大房企供應商目錄,來走流程的捷徑、掩蓋工作失職的重責,結局就是被供應商撈撈的拿捏!


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